Mietvertrag

Was regelt der Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer/Eigentümerin (oder Hauptmieter bei Untermietvertrag) eines Objektes (Vermieter/Vermieterin) und dem Objektsuchenden. Im Mietvertrag werden unter anderem die Art der Miete, also der Nutzungszweck (Wohnung, gewerblicher Zweck, Büro, Werbefläche o.ä.), der Mietzins, also die Höhe des Mietbetrages, und die Dauer des Mietverhältnisses vereinbart. Die Miete von Wohnungen unterliegt dem Mietrechtsgesetz, das bestimmte Sonderregelungen, die es für die Vermietung anderer Sachen nicht gibt, vorsieht.

Das Mietrechtsgesetz und der Mietvertrag

Mietvertrag Recht Österreich Je nach Art des Mietobjektes kommt das Mietrechtsgesetz (MRG) ganz, teilweise oder auch gar nicht zur Anwendung.

Vor Abschluss eines Mietvertrages sollte also unbedingt geklärt werden, ob das MRG auf den Mietgegenstand angewendet wird oder nicht. Ein Rechtsanwalt ist Ihnen bei der Klärung selbstverständlich gerne behilflich. Sie können aber auch z.B. bei Mieterschutzverbänden, Mieterhilfsstellen, bei dem Wohnressort des Magistrates vorab diesbezügliche Erkundigungen über Ihr Mietobjekt einholen.

Der Gesetzgeber unterscheidet hier grob vereinfacht gesagt zwischen Objekten

in Häusern (Zinshäusern), die vor Ende des Zweiten Weltkrieges errichtet wurden, hier kommt das Mietrechtsgesetz voll zur Anwendung. Hier besteht Preisschutz und Kündigungsschutz für den Mieter
und Neubauten. Hier gilt Teilanwendung des MRG. Es besteht Kündigungsschutz für den Mieter.
Wenn der Mietvertrag für Wohnungen in Neubauten mit maximal 2 selbständigen Mietgegenständen nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde, kommt das MRG gar nicht zur Anwendung. Weder spezieller Preis- noch Kündigungsschutz ist gegeben.

Mietvertrag Hauptmiete/Untermiete

Hauptmiete besteht, wenn der Mieter oder die Mieterin mit dem Eigentümer des Hauses oder der Wohnung den Mietvertrag abgeschlossen hat.

Untermiete liegt dann vor, wenn ein Mietvertrag mit dem Hauptmieter oder der Hauptmieterin abgeschlossen wird.

Im Mietvertrag ist zum Beispiel auch geregelt, ob die Mieterin die Wohnung oder Teile der Wohnung untervermieten darf.

Kündigungsschutz

Kündigungsschutz bedeutet, der Vermieter oder die Vermieterin darf einen bestehenden Mietvertrag im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur kündigen, wenn ein vom Gesetz als wichtig anerkannter Kündigungsgrund vorliegt.

Gesetzliche Kündigungsgründe

sind unter anderem

Nichtbenützung der Wohnung
gänzliche Weitergabe des Mietgegenstandes (z.B. Untervermietung)
Untervermietung gegen ein unverhältnismäßig hohes Entgelt (Untermietzins)
Tod des Mieters oder der Mieterin und keine rechtmäßigen Nachfolger
Nichtbezahlung der Miete
der Mieter oder die Mieterin muss trotz Mahnung mindestens acht Tage im Rückstand sein; bezahlt der Mieter oder die Mieterin aber bis zum Ende der Gerichtsverhandlung in erster Instanz, ist die Kündigung abzuweisen, sofern den Mieter oder die Mieterin kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand trifft. Der Mieter oder die Mieterin hat aber in diesem Fall die Kosten (Gerichtskosten, Mahnspesen etc.) zu ersetzen.
erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes
wenn z.B die Wohnung vernachlässigt wird, sowie bei gröberen strafbaren Handlungen gegen Hausbewohner und Hausbewohnerinnen oder den Vermieter oder die Vermieterin.
In gewissen Fällen von Eigenbedarf des Vermieters oder der Vermieterin bei einer Notsituation, die vom Gericht sehr genau geprüft wird.

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Extra Tipp:

Achtung! Eine Befristung des Mietvertrages muss schriftlich vereinbart werden.

Im Falle befristeter Mietverträge können diese schriftlich beliebig oft um jede Vertragsdauer verlängert werden, die Mindestbefristungsdauer von drei Jahren muss jedoch laut MRG eingehalten werden; nach oben hin sind keine Grenzen gesetzt. Auch im Fall der Verlängerung eines befristeten Mietvertrages muss eine Mindestverlängerungsdauer von drei Jahren eingehalten werden.

Bei befristeten Mietverträgen hat der Mieter oder die Mieterin laut MRG nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist – somit frühestens zum Ende des 16. Monats – zu kündigen.

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